Urbanisme

Absence de PUD ne signifie pas absence de règles d’urbanisme.

Dans tous les cas, vous devez déposer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la province Sud pour tous les projets d’ouvrages, constructions, aménagements, installations ou travaux encadrés par le code de l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie (CUNC).

Aussi, en l’absence de PUD, la province Sud s’assurera que votre projet respecte les conditions d’octroi du CUNC (règle d’implantation et d’aspect des constructions, etc.) ainsi que le règlement du lotissement, si votre projet est situé dans un lotissement.

La destination d’un bâtiment correspond à ce pourquoi la construction est édifiée. Le code de l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie prévoit 12 catégories de destination. : l’habitation, l’hébergement hôtelier, l’usage de bureaux, les services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole, l’exploitation forestière, l’activité minière, la fonction d’entrepôt, les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. En fonction du projet, vous devrez déposer soit une demande de permis de construire, soit une déclaration préalable.

En fonction de votre projet, vous devez déposer soit une demande de permis de construire, soit une déclaration préalable. Ainsi,

• Doivent être précédés d’un permis de construire :
  • Les changements de destination avec des travaux d’aménagement intérieur d’une construction existante. Tel est le cas lorsque vous souhaitez transformer votre habitation en bureaux et que vous déplacez ou abattez des cloisons.
  • Les changements de destination avec des travaux de modification de l’aspect extérieur d’une construction. Par exemple, vous envisagez de modifier votre habitation en commerce et réaliser l’agrandissement de l’ouverture existante ou de modifier les teintes ou les matériaux utilisés pour les façades
• Doivent être précédés d’une déclaration préalable :
  • Les changements de destination sans travaux d’une construction existante. C’est le cas lorsque vous modifiez une construction à usage de bureaux en activité de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle sans réaliser de travaux ni à l’extérieur, ni à l’intérieur de la construction.

La surface de plancher hors-œuvre brute (SHOB) et la surface de plancher hors-œuvre nette (SHON) sont utilisées pour déterminer l’autorisation d’urbanisme à laquelle est soumise votre projet, le recours ou non aux services d’un architecte ou encore le montant de la taxe communale d’aménagement dont vous serez redevable.

La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La SHON d’une construction est égale à la surface de plancher hors-œuvre brute de cette construction après déduction :

• ­des surfaces de plancher hors-œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
• des surfaces de plancher hors-œuvre des toitures terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
• des surfaces de plancher hors-œuvre des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules.

Une seule demande d’autorisation de construire peut-être déposée pour l’ensemble du projet. C’est alors la procédure de permis de construire qu’il convient de retenir.

Une seule déclaration préalable peut être déposée pour la réalisation de plusieurs travaux qui relèvent du champ d’application de cette procédure. En revanche, un permis de construire sera exigé si l’un, ou plusieurs, de ces travaux relève(nt) du champ d’application du permis de construire, ou encore si le cumul des surfaces créées par ces travaux dépasse les seuils de la déclaration préalable.

Si le container est nécessaire pour les travaux en cours d’une construction autorisée et est enlevé à l’issue des travaux, aucune demande d’autorisation n’est nécessaire. C’est également le cas pour les containers utilisés durant une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive (foire, festival, etc.).

Par contre,

• l’installation permanente d’un container de 20 pieds, soit d’une surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) de 6 m² à 20 m², doit être précédée d’une déclaration préalable.
• l’installation permanente d’un container de 40 pieds ou de plusieurs containers, soit d’une SHOB supérieure à 20 m² est soumise à permis de construire.

C’est la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) ainsi créée qui déterminera le régime d’autorisation auquel est soumis votre projet. Si vous augmentez la SHON de votre construction de 6m² à 20m², vous devrez déposer une déclaration préalable. Au-delà de 20m², une demande de permis de construire devra être déposée.

L’installation de panneaux photovoltaïques ou de chauffe-eaux solaires est soumise à déclaration préalable dans le cas où votre habitation est située dans un périmètre de protection des monuments historiques.

En dehors des périmètres de protection des monuments historiques, l’installation de ces systèmes sur une construction existante est dispensée de toute formalité au titre du CUNC.

Attention, dans tous les cas vous devez déclarer ces installations auprès de votre compagnie d’assurance et :

• Obtenir l’avis préalable du service compétent de la Nouvelle-Calédonie lorsque l’installation porte sur un établissement recevant du public ;
• Faire procéder aux vérifications imposées par la délibération n° 10-2002/APS du 13 mars 2002 relative à la protection contre les risques d’incendie et de panique dans les immeubles d’habitation et les résidences à gestion hôtelière lorsque l’installation est projetée sur un bâtiment d’habitation de 3ème ou de 4ème famille ou une résidence à gestion hôtelière.

Si votre terrasse n’est pas couverte et qu’elle est d’une hauteur au-dessus du sol inférieure à 150 cm, aucune formalité n’est nécessaire.

Le dépôt d’une déclaration préalable est nécessaire si votre construction se situe dans un périmètre de monuments historiques, sauf si l’opération consiste à rétablir l’état initial des façades.

Plus précisément :

• Lorsque le ravalement consiste en une opération d’entretien et de réparations ordinaires visant à maintenir ou à rétablir l’état initial de façades : aucune formalité n’est nécessaire au titre du CUNC.
• Lorsque le ravalement modifie l’aspect extérieur de votre construction en consistant, par exemple, en un changement de son revêtement (bois, pierre, crépis) ou un changement notable de la couleur des façades (passage du vert au rouge, passage d’une nuance claire à une nuance sombre) :
  • Lorsque votre construction est située à l’intérieur d’un périmètre de monuments historiques : vous devez déposer une déclaration préalable ;
  • Lorsque votre construction est située en dehors d’un périmètre de monuments historiques : aucune formalité n’est nécessaire. En revanche vous devez vérifier que le règlement du PUD de votre commune ou de votre lotissement autorise l’aspect extérieur envisagé de votre construction.
• Lorsque le ravalement s’accompagne de l’ajout, la modification ou la suppression d’éléments d’architecture (fenêtre, porte, balcon…) réalisé à l’occasion d’un ravalement : vous devez déposer une déclaration préalable indépendamment de la situation de la construction dans un périmètre de monuments historiques.

Vous pouvez demander un plan de situation au service du cadastre ou le télécharger directement surhttps://cadastre.gouv.nc

Le délai d’instruction de droit commun de 3 mois est majoré d’1 mois.

Vous devez joindre à votre demande de permis de construire le récépissé attestant du dépôt du dossier de demande d’avis préalable auprès du bureau des ERP de la DSCGR. Une copie de l’avis des ERP doit être transmise au service instructeur dès réception afin de finaliser l’instruction de votre demande de permis de construire.

Le recours à un architecte est obligatoire lorsque le projet est soumis à permis de construire et :

• Qu’il crée une surface de plancher hors œuvre nette (SHON) supérieur à 200 m²,
• Qu’il porte sur une construction existante dont la SHON supérieure à 200 m² ;
• Qu’il porte sur une construction existante et qu’il conduit à créer une SHON totale supérieure à 200 m² ;
• Qu’il porte sur un bâtiment d’habitation de 3^èmeou de 4^èmefamille ou une résidence à gestion hôtelière de 3^ème, 4^èmeou 5^èmefamille.

Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour :

• Les projets soumis à déclaration préalable ;
• Les constructions à caractère agricole ou à usage industriel ;
• Les travaux, soumis ou non à permis de construire, qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs de construction.

Si vous êtes le titulaire d’un permis de construire en cours de validité et que les travaux n’ont pas commencé, vous pouvez demander le retrait de votre permis de construire. Ce retrait vous permet d’obtenir le remboursement du montant de la taxe communale d’aménagement acquitté si vous y étiez assujetti.

Remarque : la décision de non opposition à la déclaration préalable ne peut faire l'objet d'aucun retrait.

Un permis de construire est délivré «sous réserve du droit des tiers». En effet, en raison du principe de l’indépendance des législations, l’autorisation n’est garante que du respect des règles d’urbanisme. Les obligations et les servitudes de droit privé ne sont pas examinées. Lesdits tiers bénéficient d’un délai de recours contentieux de deux mois, qui commence à courir à compter du premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain.

L'absence d'affichage de l'autorisation sur le terrain ne rend pas l'autorisation illégale mais a un impact sur les délais de recours. L’autorisation pourra en conséquence être contestée jusqu’à 6 mois à compter de l'achèvement des travaux.

Le permis de construire, ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable portant sur une opération comportant des travaux, est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de la notification du permis de construire ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’une année.

Si vous n’avez pas entrepris les travaux autorisés dans le délai de 2 ans énoncé ci-dessus, vous avez tout de même la possibilité de solliciter la prorogation de votre permis de construire ou de votre décision de non-opposition à déclaration préalable. Voir la question n° 18 pour plus de précisions sur la prorogation.

Si vous n’avez pas entrepris les travaux autorisés dans les deux années à compter de la notification du permis de construire ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable, vous avez la possibilité de demander une prorogation de votre autorisation.

Le permis ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peuvent être prorogés pour une année, renouvelable une fois, sur demande du bénéficiaire. La demande doit être établie en deux exemplaires et doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge au service instructeur deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité.

Par exemple, votre permis de construire a été notifié le 02/04/2017, votre autorisation est valide jusqu’au 01/04/2019. Si vous ne commencez pas les travaux avant cette date, votre permis de construire deviendra caduc sauf si vous déposez une demande de prorogation deux mois au moins avant l’expiration de votre permis, soit avant le 01/02/2019.

Avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier à l’autorité compétente, par pli recommandé ou par voie électronique, avec demande d’avis de réception, ou la déposer contre décharge au service instructeur. Lorsque l’autorité compétente est la province, la déclaration est transmise en deux exemplaires.

La déclaration d’ouverture de chantier permet de signaler à l’autorité compétente que les travaux ont été entrepris avant l’expiration de la durée de validité de l’autorisation d’urbanisme. Voir les questions 16 et 17 pour plus de précisions sur la durée de validité des autorisations d’urbanisme.

Attention, le titulaire doit, dans certains cas, obtenir certaines autorisations ou réaliser certaines formalités au titre d’autres réglementations avant de commencer les travaux, notamment :

• Lorsque des opérations d'archéologie préventive ont été prescrites, les travaux ne peuvent être entrepris avant l'achèvement de ces opérations ;
• En application du code de l’environnement de la province Sud, le permis de construire ne peut être exécuté que :
  • Un mois après la clôture de l’enquête publique ou de l’enquête publique simplifiée prévues dans le cadre de la procédure relative aux installations classées pour la protection de l’environnement ;
  • Après obtention de l’autorisation de porter atteinte à un écosystème d’intérêt patrimonial ;
  • Après obtention de l’autorisation de défrichement.

Dans le mois qui suit l’achèvement des travaux, vous devez adresser une déclaration attestant l’achèvement des travaux à l’autorité compétente, par pli recommandé ou par voie électronique, avec demande d’avis de réception, ou déposée contre décharge au service instructeur. Lorsque l’autorité compétente est la province, la déclaration est transmise en deux exemplaires.

Le transfert d’une autorisation d’urbanisme peut se faire si :

• l’autorisation est toujours valide,
• si le titulaire de l’autorisation et le futur bénéficiaire ont donné leur accord sur le transfert.

Le permis de construire ou la décision de non opposition à la déclaration préalable est valable deux ans à compter de sa notification. Passé ce délai, ils deviennent caduques si les travaux n’ont pas commencé ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’un an.